糾紛海嘯來襲 房市紅色警戒

資料來源：98.3.21 中國時報

【李德芳/台北報導】

房市景氣從去年下半年進入震盪期之後，糾紛案件數字持續飆漲，成為購屋人必須注意的房市未爆彈！以公平會裁定開罰的紀錄與消保會受理的房地產申訴案件來看，房地產交易糾紛案數字今年度很可能創下近年來新高，這是建商、代銷業者不願多談，而多數購屋人卻茫然不知其危險的房市禁區！

　　在公平會對建築業者涉及違法案件的行政裁定案件方面，今年一至二月間公平會對建築業者開罰的案件就已達11年，而二○○八年全年達到28件，是二○○七年12件、二○○五年7件、二○○六年6件的數倍之多。以今年短短兩個月就出現11件的情況來看，公平會今年度對建築業者涉及違反法規的案件裁定數字應該會創下近年來最高紀錄。

消保會糾紛案件居高不下

　　另一項更具指標意味的，則是消保會受理的消費者申訴案件數字。根據消保會資料顯示，今年一至二月間，包含消保會與縣市政府受理的消費者申訴案件中，排名第一的商品就是房地產，累計案件數量達到四五二件。而二○○八年全年的消保會申訴案件中，排名第一的商品仍是房地產，總案件數量達到二八二六件。

　　若往前追溯這個數字的變化，二○○七年消保會受理的房地產申訴案件為二三七四件；二○○六年為二三一三件；二○○五年為二一九五件、二○○四年一○七四件，可以發現消保會受理的房地產糾紛案件數字不斷成長。而且在二○○四年至二○○八年之間的排行榜上，僅二○○五年「屈居」第二，其他幾個年度裡，房地產申訴案件始終名列消保會受理案件商品類的第一名。

　　無論是從消保會或者公平會的案件數量來看，房地產糾紛的成長速度與規模都已失控，但是大部分的民眾似乎對房地產糾紛這個不斷擴大的危機毫無感覺，主管機關似乎也無力扭轉這個頹勢，許多民眾都是等到糾紛發生時，才驚覺事態嚴重。面對強勢的建商與銷售業者，弱勢的民眾該如何保障自己的權益呢？

掌握糾紛類型　避免踏入陷阱

　　首先就是要了解問題的類型，避免踏入這些危機之中。在許多糾紛案例中，工業住宅、陽台外推、停車位改為其他公設使用等三大類問題，堪稱是實務上最具代表性的爭議類型。其中，工業住宅的問題最為嚴重，也最難解決。

　　仲介業者指出，工業住宅是以興建一般事務所之名，行住宅銷售之實，目前就有幾起類似案件，因卡在建管單位不核發使用執照，而使得購屋人眼看房子都已經蓋好，但卻不得其門而入，衍生許多困擾，因此民眾在購屋簽約之前，一定要先確定土地使用分區，如果有違法之虞，切不要貪便宜而購買。

　　此外，在購屋經費有限、公設比過高的情況下，建築業者主動將建物陽台外推，是近年來預售市場常見的現象，在平面圖上業者會以虛線表示，等取得使用執照後統一打掉隔間外推陽台，使室內空間頓時變大。

　　不過，陽台外推或增建泡湯池之行為，係違反建築法第25條，屬違章建築物，有遭建管單位查報強制拆除等處分之風險，購屋人不要以為全社區都外推陽台，不會有人檢舉，但實際上在中和就有某建案因陽台外推，全體住戶被罰款並限期恢復原狀的案例。

四大糾紛類型與自保方式

　　消保會則針對預售屋與中古屋市場的買賣糾紛之中，提出「定金反還」、「品質爭議」、「契約審閱權」及「隱瞞重要資訊」等四種糾紛情形，並進行說明與對應的建議：

類型一　「定金返還」爭議：

　　不動產買賣交易，通常雙方當事人就標的物及價金意思表示合致，買賣契約成立後，尚須完成稅捐、證件用印及過戶登記等後續的程序。因此賣方會要求買方先支付定金，做為毀約的賠償。但是建商，甚至是代銷業者為達成績效，經常口頭承諾「先付訂金，不買可退定金」的方式，催促看屋的消費者立即決定購屋，惟事後消費者要求解約退還訂金時，卻以「退定金要扣手續費」、「錢已入總公司帳戶，退錢要花時間」等各項推、拖、纏的方式刁難，希望消費者打消解約的念頭。

　　對於這類型糾紛行政院消保會建議，民眾應該要求業者將各項口頭承諾均清楚記載於繳付訂金的預約當中，否則不簽約。

類型二　「契約審閱權」爭議：

　　依消保法第11條之1規定，企業經營者須提供合理的契約審閱期，使消費者有足夠時間考慮是否訂定契約。另依目前公告之「成屋買賣契約書範本」及「預售屋買賣契約書範本」，其契約之審閱期至少5日。

類型三　「品質爭議」爭議：

　　不動產的瑕疵往往不易於現場察覺，所以消費者於購買後，發現建物品質，與原簽訂契約之內容不同或認知有落差時，爭議就在所難免，例如地板材質、地面高低落差等。其中又以「房屋漏水」、「施工瑕疵」為最典型。

　　行政院消保會建議民眾，應該注意購買前建物品質，貨比三家，尤其瞭解瑕疵處理及賠償的相關規定。

類型四　「隱瞞重要資訊」爭議：

　　不動產的重要資訊，往往是消費者決定是否購買的重要因素。因此不肖業者為達成交易之目的，故意隱瞞房屋的重要資訊，特別是建物的履歷資訊，例如隱瞞房屋該房屋曾經是凶宅、發生過火災、被建管單位列為危險建築等，行政院消保會就曾接獲消費者投訴表示，房屋仲介業者及賣方隱瞞標地物曾經被判定為「九二一地震」半倒戶之重要資訊。

　　行政院消保會建議，首先應該向房屋所在地之鄰居瞭解房屋出售之原因，並實地了解鄰近房地狀況，才不會吃虧。其次，委託不動產經紀業者購屋時，應要求業者製作「不動產說明書」，記載建物相關之瑕疵。因為「不動產經紀業管理條例」規定，「不動產說明書」也是買賣契約的一部分，消費者千萬不要讓應有的權利被剝奪。