把房子留給孫子 直接買賣避開贈與稅問題

資料來源：2007/12/01 自由時報 AA10陽宅風水/購屋故事版

記者林美芬/報導．攝影

今日故事

　　阿文的父母是一對怨偶，打打鬧鬧數年之後離婚，阿文的監護權在爸爸那裡，偏偏爸爸再婚，對阿文不多聞問，阿文受到祖父母照顧長大，上大學後，阿文就急著獨立，半工半讀念完大學。

達人出列：

陳坤涵／地政士／社區大學講師／著有多本遺產及贈與稅相關書籍

　　一直孤獨的阿文，最近的心願就是買屋接祖父母同住，想要重建一個屬於自己的家；另外，祖父有棟老屋，已經30多年了，是棟位在八德鄉間的透天厝，祖父有意把房子留給阿文，不想給不孝的兒女，怎麼給？祖父很傷腦筋。

案例解析

　　祖父年紀大，不想把早年買的老房子留給子女，而留給孫子，對於這種情形，可有幾種做法：

1.生前直接贈與孫子

　　祖父如果把老房子直接贈與孫子，可避免往後變成遺產被子女繼承，無法達成留給孫子的心願。不過早年買的房子現在要贈與給孫子，恐怕要先繳納巨額的土地增值稅及贈與稅。

2.寫遺囑遺贈給孫子

　　雖然祖父在遺囑中寫明要在往生後把房子遺贈給孫子，但依現行民法規定，繼人（子女）仍保有特留分的規定。除非祖父過世時，除了這棟老房子外，仍留下便多遺產，繼承人的特留分未害，否則繼承人（子女）仍可向受遺贈人（孫子）請求特留分扣減權，屆時孫子可能無法取得老房子的完整產權。

3.分年分次贈與孫子

　　祖父也可把老房子以分年分次贈與方式，每年過一些持分給孫子，只要每年贈與不動產的現值不超過贈與稅免稅額111萬元，就不用繳納贈與稅。這種方式雖可省下贈與稅，但缺點是須耗費數年的時間贈與不動產。其次，土地增值稅也不能運用一生一次的優惠稅率。

4.把老房子賣給孫子

　　這種方式是最省稅金的做法，也是最常被專業人士引用的方式，不但不用繳納贈與稅，祖父如果未使用過一生一次土地值稅優惠稅率（稅率只有10%），也可在這個時候運用，達到移轉財產少繳稅金的目的。 

不過運用這個方式有以下幾個注意事項：

買賣價格不可低於現值

　　不動產價值的計算，依照遺產及贈與稅法第10條第3項規定，土地以公告土地現值為準；房屋以評定標準價格為準。所以祖父將房子賣給孫子，雖然是親屬關係可以便宜賣，但實際出售價格仍然不可低於房屋及土地現值，否則就會產生贈與稅的問題。

孫子須提出資金來源及支付價款證明才可免繳贈與稅

　　依遺產及贈與稅法規定，二親等以內親屬間（如父母與子女間、祖父母與孫子女間、岳父母與女婿間、公婆與媳婦間、兄弟姊妹間）如果有財產買賣，視同贈與行為，必須申報繳納贈與稅，但如果買受人向國稅局主張雙方的財產移轉是「買賣」關係並非贈與行為，並且能提出資金來源及支付價款的相關證明文件，經國稅局審核確為買賣行為，就不須繳納贈與稅。

　　因此，孫子必須有買受房子的能力；換句話說，孫子如果有足夠的財力（大於不動產現值的存款），就可以直接向祖父購買房子，如果孫子手上資金不足，部分款項向金融機構抵押借款來給祖父也可以。

出賣人回流價金給買受人要小心贈與稅

　　經國稅局認定是買賣行為後，國稅局會行文給當事人，同意買賣雙方辦理產權移轉登記，不須繳納贈與稅。不過國稅局對雙方交易的資金流向會加以列管及追蹤，往後國稅局如果發現出賣人所收取的資金有回流給買受人時，國稅西會認定是「假買賣、真贈與」，不但要補徵贈與稅，還可能會被處以罰鍰。因此祖父賣房子給孫子，收了孫子的購屋款，依規定每年可以回贈給孫子111萬元。

專家建議

1.    阿文已經有收入不錯工作，且努力上進，所以有財力購買阿公的子，避掉贈與稅、及未來遺產稅規定給爸爸的特留分，達成阿公將房子給孫子的心願。

2.    阿文買到阿公房子之後再轉賣，就可減少許多房屋增值稅，就價格而言，算是低買高賣，對阿文購新屋計畫的財力很有幫助。

3.    阿文要跟祖父母同住，新房子選擇一定要有無障礙設施，最好是有電梯的大樓或是1樓公寓，避免樓梯爬上爬下，對老人家不方便。

4.    地點選擇，最好是靠近祖父母原有生活圈，避免老人家換房子又換生活圈，一下子生活變動太大，生活缺乏安全感。

5.    阿文在台北補習班任教，即使工作很累，但每天往返八德透過快速道路，時間還是很充裕。

6.    就財力問題來看，八德是祖父母熟悉的區域，房價比起台北縣市便宜許多，阿文將祖父的老房子賣掉在八德買新房，可以減輕財務壓力，又滿足跟祖父母同住，照顧老人家的心願。